La « nouvelle loi syndic » : de quoi parle-t-on exactement ?
Contrairement à ce que l’on entend souvent, il n’existe pas une seule « nouvelle loi syndic », mais deux textes récents qui viennent compléter le cadre juridique existant.
Loi n°30-24
Adoptée à l’unanimité le 9 juillet 2024, elle modifie la loi 18-00 et introduit la conciliation préalable obligatoire.
Décret n°2.23.700
Publié au B.O. n°7391 du 31 mars 2025, il impose pour la première fois un référentiel comptable obligatoire pour les copropriétés.
Ces deux textes s’ajoutent au socle historique que constituent la loi 18-00 (2002) et sa première grande réforme, la loi 106-12 (2016).
Les trois lois qui encadrent la copropriété au Maroc
Avant de détailler les nouveautés, une frise pour situer chaque texte et ce qu’il a apporté.
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Loi 18-00 — Le texte fondateur
2002- Distinction parties communes / parties privatives.
- Règlement de copropriété et état descriptif de division.
- Syndicat des copropriétaires, syndic, assemblée générale.
- Mandat du syndic fixé à 2 ans, au moins une AG par an.
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Loi 106-12 — La réforme de la gouvernance
2016- Compte bancaire obligatoire au nom du syndicat (art. 26).
- Encadrement des procurations : 3 copropriétaires max, ≤ 10 % des tantièmes.
- Convocation d’AG portée à 15 jours minimum, par lettre recommandée.
- Prescription des charges portée de 2 à 5 ans.
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Loi 30-24 — La réforme de l’apaisement
2024-2025- Conciliation préalable obligatoire avant toute action en justice.
- Convocation de l’AG par les copropriétaires si le syndic est défaillant.
- Notification du PV d’assemblée sous 8 jours.
Loi 30-24 : les trois changements majeurs pour les syndics
1. La conciliation préalable devient obligatoire
C’est le cœur de la réforme. L’amendement de l’article 13 de la loi 18-00 impose désormais au syndic d’engager une tentative de conciliation formelle, tracée et documentée avant de saisir le tribunal — recouvrement de charges impayées, litige sur les parties communes ou non-respect du règlement.
Point capital : cette conciliation est une condition de recevabilité de l’action judiciaire. Un syndic qui saisit directement le tribunal sans avoir tenté et documenté une conciliation verra son action déclarée irrecevable.
Ce que cela change en pratique pour le syndic :
- Formaliser une convocation à la conciliation (courrier recommandé, remise contre décharge).
- Documenter la tentative : date, lieu, personnes présentes, procès-verbal de conciliation ou de non-conciliation.
- Conserver ces preuves dans le dossier avant toute saisine du tribunal.
À noter : le texte ne fixe pas encore de délais ni de modalités précises, laissant une marge d’interprétation. De nombreux experts recommandent d’intégrer la procédure de conciliation directement dans le règlement de copropriété : qui convoque, où, sous quel délai, avec quel procès-verbal.
2. La convocation de l’AG par les copropriétaires
Quand le syndic ne convoque pas l’assemblée générale, les copropriétaires peuvent désormais prendre l’initiative de la convocation eux-mêmes, avec un préavis de 15 jours. Fini les copropriétés paralysées par un syndic absent ou démissionnaire de fait.
3. La notification des décisions d’AG sous 8 jours
Le procès-verbal d’assemblée générale doit désormais être notifié aux copropriétaires dans un délai de 8 jours. Cette notification déclenche le délai de contestation des décisions : une garantie de transparence pour les copropriétaires, une obligation de réactivité pour le syndic.
Décret 2.23.700 : la révolution comptable des copropriétés
Souvent appelé à tort « la nouvelle loi syndic », il s’agit techniquement d’un décret d’application de la loi 18-00, mais son impact est considérable. Avant lui, l’article 24 imposait de « tenir la comptabilité » sans préciser comment : certains tenaient un cahier, d’autres un fichier Excel, beaucoup rien du tout.
Le décret impose désormais des documents comptables normalisés — des annexes numérotées de 3 à 13-2 — dont le nombre varie selon trois catégories de copropriétés. Le classement se fait sur le total annuel des charges appelées (facturées), et non sur les charges encaissées.
| Catégorie | Charges annuelles appelées | Annexes exigées | Régime |
|---|---|---|---|
| Petite copropriété | ≤ 200 000 DH | Annexes 10, 13-1 et 13-2 | Très simplifié |
| Copropriété moyenne | Entre 200 000 et 500 000 DH | Annexes 10, 11 et 12 | Simplifié |
| Grande copropriété | ≥ 500 000 DH | Annexes 3 à 10 | Comptabilité complète |
Au-delà de 1 000 000 DH de charges annuelles, un audit par un expert-comptable agréé devient obligatoire. Ce référentiel s’applique à toutes les copropriétés et à tous les syndics, bénévoles comme professionnels. La conformité est exigée à partir du premier exercice fiscal suivant la publication, soit le 1er janvier 2026 pour les copropriétés dont l’exercice suit l’année civile.
Les annexes comptables, une par une
Comptabilité complète (grandes copropriétés)
- Annexe 3 État de la situation financière
- Le bilan de la copropriété : une photographie au 31 décembre présentant l’actif (créances sur les copropriétaires, solde bancaire, encaisse) face au passif (fonds de réserve, dettes fournisseurs, provisions pour travaux). L’exercice en cours (N) est comparé au précédent approuvé (N-1).
- Annexe 4 Compte de gestion général
- Le compte de résultat complet : tous les produits (contributions régulières, contributions travaux, pénalités) face à toutes les charges (eau, électricité, ménage, gardiennage, maintenance, taxes, personnel), avec les codes du plan comptable dédié (classe 6 charges, classe 7 produits).
- Annexe 5 Comparaison budgétaire
- Le document le plus scruté en AG : quatre colonnes confrontant l’exercice précédent approuvé (N-1), le budget voté (N), le réalisé (N) et le prévisionnel (N+1) soumis au vote. Tout écart significatif doit être expliqué.
- Annexe 6 Travaux et opérations non courants
- Le suivi des gros projets hors fonctionnement (façade, toiture, grosses réparations). Pour chaque opération votée : montant voté et date, montant payé, montant réalisé, solde en attente.
- Annexe 7 Suivi du fonds de réserve
- Le suivi des opérations financées par le compte de réserve (art. 37bis de la loi 18-00). Les copropriétaires voient comment la réserve a été utilisée et ce qu’il reste pour les urgences.
- Annexe 8 Suivi des emprunts
- Pour les copropriétés ayant contracté un prêt : date, prêteur, montant emprunté, remboursements de l’exercice et solde restant dû. Reste vide dans la plupart des copropriétés.
- Annexe 9 Inventaire des immobilisations
- Le registre des équipements : nature, fournisseur, date de mise en service, valeur et observations (ascenseur, caméras, sécurité incendie…). À mettre à jour à chaque ajout ou remplacement.
Annexe 10 Suivi des contributions des copropriétaires — la seule exigée pour toutes les catégories
Pour chaque copropriétaire : référence du lot, nom, contribution annuelle, solde d’ouverture au 1er janvier, contributions appelées, paiements reçus et solde de clôture au 31 décembre. C’est le document qui met fin aux contestations d’impayés — et qui sert de base au syndic devant le tribunal, après la tentative de conciliation obligatoire.
Régime simplifié (copropriétés moyennes)
- Annexe 11 États simplifiés
- Version condensée de l’état financier et du compte de gestion, sur deux colonnes (N et N-1). Elle remplace les annexes 3 et 4 pour les copropriétés moyennes.
- Annexe 12 Revenus et budget simplifiés
- Produits, charges et résultat (excédent ou déficit), avec une comparaison sur trois colonnes : réalisé (N), exercice précédent approuvé (N-1) et budget voté (N). Elle remplace l’annexe 5.
Régime très simplifié (petites copropriétés)
- Annexe 13-1 Situation financière très simplifiée
- Un bilan en quatre lignes : comptes de réserve, créances (ce que les copropriétaires doivent), dettes (ce que la copropriété doit) et trésorerie (banque et encaisse). Quatre lignes suffisent à raconter la situation d’un petit immeuble.
- Annexe 13-2 Revenus et budget très simplifiés
- Produits (contributions, travaux, fonds de réserve, autres) et charges (fournitures, services extérieurs, taxes, personnel, autres) par grandes rubriques, sur cinq colonnes : budget approuvé, réalisé, écart en valeur, écart en pourcentage et budget suivant.
Conservation : le décret impose de garder les documents comptables au moins 5 ans. En pratique, les professionnels recommandent 10 ans, avec des sauvegardes numériques.
Les obligations du syndic au Maroc en 2026
La check-list de conformité à jour, à garder sous les yeux avant chaque exercice.
- Mandat : élection en AG pour 2 ans (article 19).
- Compte bancaire dédié au nom du syndicat des copropriétaires (article 26).
- Assemblée générale : au moins une par an, convocation 15 jours à l’avance par lettre recommandée.
- Notification du PV d’AG sous 8 jours (loi 30-24).
- Comptabilité normalisée selon les annexes du décret 2.23.700.
- Audit obligatoire au-delà d’un million de dirhams de charges annuelles.
- Conciliation préalable documentée avant toute action en justice (loi 30-24).
- Reddition des comptes en assemblée générale (article 24).
Quelles sanctions en cas de non-conformité ?
Un syndic qui ignore ces obligations s’expose à des conséquences bien réelles :
- Irrecevabilité de ses actions en justice s’il n’a pas tenté la conciliation préalable — ce qui peut compromettre le recouvrement des impayés.
- Révocation en assemblée générale, votée à la majorité des trois quarts des voix de tous les copropriétaires.
- Mise en cause de sa responsabilité civile par tout copropriétaire, notamment en cas de mauvaise gestion des fonds ou de défaut de tenue comptable.
Les majorités de vote : ce qui n’a pas changé
La loi 30-24 ne modifie pas les régimes de majorité. Petit rappel utile :
Majorité absolue
Décisions de gestion courante, dont la nomination du syndic.
Trois quarts des voix (article 21)
Budget, élection ou révocation du syndic, assurance de l’immeuble, gros travaux, modification du règlement de copropriété.
Unanimité (article 22)
Constructions nouvelles sur les parties communes, vente de parties communes, surélévation de l’immeuble.
Attention à une confusion fréquente : contrairement au droit français, il n’existe pas de majorité des deux tiers dans la loi marocaine, et le conseil syndical (article 29) n’est prévu que pour les complexes comprenant plusieurs bâtiments.
La nouvelle loi syndic au Maroc en questions
Oui. Adoptée à l’unanimité le 9 juillet 2024, son application effective a été relayée par la presse professionnelle marocaine à partir de fin 2025. La conciliation préalable est désormais une condition de recevabilité des actions en justice du syndic.
Oui, il s’applique à toutes les copropriétés. Seul le nombre d’annexes comptables exigées varie : les petites copropriétés (charges appelées ≤ 200 000 DH) ne produisent que trois documents très simplifiés (annexes 10, 13-1 et 13-2).
Cela dépend de la catégorie de la copropriété, déterminée par les charges annuelles appelées : les petites copropriétés (≤ 200 000 DH) produisent les annexes 10, 13-1 et 13-2 ; les copropriétés moyennes (200 000 à 500 000 DH) produisent les annexes 10, 11 et 12 ; les grandes copropriétés (≥ 500 000 DH) doivent tenir une comptabilité complète avec les annexes 3 à 10 (bilan, compte de gestion général, comparaison budgétaire, travaux non courants, fonds de réserve, emprunts, immobilisations et contributions des copropriétaires).
Sur la base du total annuel des charges appelées — c’est-à-dire facturées aux copropriétaires — et non des charges effectivement encaissées. Une copropriété qui facture 230 000 DH mais n’en encaisse que 180 000 est classée en catégorie moyenne, pas en petite.
Oui. La loi ne fait aucune distinction : compte bancaire dédié, comptabilité normalisée, conciliation préalable et reddition des comptes s’imposent à tous les syndics, bénévoles comme professionnels.
Depuis la loi 30-24, les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes l’assemblée générale avec un préavis de 15 jours lorsque le syndic est défaillant.
Oui. Depuis la loi 106-12, les créances du syndicat relatives aux charges communes se prescrivent par 5 ans à compter de leur approbation par l’assemblée générale. Passé ce délai sans action judiciaire, la créance est éteinte — d’où l’importance pour le syndic d’agir à temps, en commençant désormais par la conciliation.
Non. Le syndic doit d’abord engager une tentative de conciliation formelle et documentée. Sans cette étape, son action sera déclarée irrecevable par le tribunal.
Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique. Pour toute situation particulière, consultez un avocat ou un professionnel du droit immobilier au Maroc.