Ce Mercredi 17 Mai, tout règlement de copropriété non mis à jour sera réputé nul

17 mai 2017 by areesto

Pour les copropriétaires des immeubles bâtis, ce mardi 16 mai marque le terme du délai permettant la mise en conformité du règlement de propriété avec la nouvelle loi. La transition entre l’ancien et le nouveau régime des copropriétés est rendue difficile en raison des nouvelles règles de vote.

A partir du 17 mai 2017, les copropriétés non converties aux nouvelles normes seront en situation illicite. C’est ce que prévoit la loi n°106-12 modifiant la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte impose aux copropriétaires d’adapter leurs règlements de copropriété à ses dispositions, et ce « avant l’expiration de l’année suivant celle de son entrée en vigueur », survenue le 16 mai 2016.

Le règlement de copropriété contient des clauses stipulant les règles de fonctionnement de l’immeuble, les droits et les obligations des copropriétaires. Au-delà du délai imparti et à défaut d’une mise en conformité, les clauses contraires à la loi n° 106-12 seront réputées nulles.

Les copropriétés concernées sont:

– Les immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux, et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes;

– Les ensembles immobiliers constitués d’immeubles ou villas contigus ou séparés, répartis en parties privatives et parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.

La modification du règlement de copropriété doit être votée par l’assemblée générale, qui statue à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires. Une règle qui, pour certaines copropriétés, fait du passage au nouveau régime une tâche compliquée.

« Nous gérons des résidences rassemblant plus de 400 copropriétaires. En avoir 50 à l’assemblée générale relève de l’exploit », ironise une société de gestion de syndic, qui fustige « une loi handicapante ». Même si cette loi prévoit une parade juridictionnelle. En effet, « à défaut d’adaptation du règlement par l’assemblée générale pour une raison quelconque, le syndicat ou l’un des copropriétaires peut demander l’approbation des modifications par le président du tribunal de première instance, en sa qualité de juge des référés. »

D’autres décisions, cette fois touchant à la gestion courante des copropriétés, sont soumises aux mêmes règles de vote. Il s’agit de l’approbation du budget du syndicat, de la fixation des charges ou encore du plafond des dépenses.  « Là encore, sans les trois quarts des voix des copropriétaires, le budget ne peut pas être adopté. Ce qui signifie qu’on ne peut pas non plus appeler les charges, et donc collecter l’argent pour l’entretien de l’immeuble », regrette ce syndic professionnel.

« Nous sommes très forts pour construire, mais nous ne savons pas maintenir », commente dans ce sens Zineb Laraqui , avocat au barreau de Marrakech. En optant pour le vote à la majorité des copropriétaires au lieu de la majorité des copropriétaires présents ou représentés, « le législateur a probablement commis une erreur d’appréciation », estime-t-elle.

Dans son ancienne version, la loi 18-00 permettait la prise de certaines décisions à la majorité des votants présents ou représentés.  La désignation et la révocation du syndic en faisaient partie. Désormais, on ne peut désigner ou révoquer un syndic qu’après le vote de la majorité des copropriétaires.

Les contraintes s’accentuent en cas de résidence à forte concentration de propriétaires absents ou inconnus.  De sorte qu’il est difficile, voire impossible de les convoquer à l’assemblée. D’autant que « les promoteurs immobiliers refusent de livrer les identités de ces copropriétaires, souvent des Marocains résidents à l’étranger », explique notre interlocutrice, qui vit cette situation dans la résidence où elle habite.

Résultat, pour retracer les propriétaires, les conseils syndicaux se trouvent contraints « de retirer, à leurs frais, les titres fonciers des propriétés concernées auprès de la conservation foncière ». A 100 DH le titre et à mesure que croit le nombre des personnes à rechercher , les charges s’alourdissent et deviennent difficiles à supporter.  « L’Etat doit soutenir les conseils syndicaux, en leur accordant des tarifs réduits sur les retraits de titres fonciers », appelle l’avocat.

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