Lorsqu’on est un copropriétaire dans un immeuble ou résidence, il est nécessaire de connaitre ses droits et obligations afin de vivre mieux et en harmonie dans ce type d’habitat et dans lequel la majorité des marocains y résident.La gestion de la copropriété nécessite la mise en place d’un cadre juridique et de structures appropriées.
Le but principal des ces dispositions est de pérenniser ce patrimoine immobilier et, en autre autre, définir avec précision les droits et obligations des copropriétaires.
A cet effet, la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par la loi 106-12,
a apporté le cadre et les outils juridiques permettant d’atteindre ces objectifs.
Ces outils cadrent avec précision les composantes de la copropriété ainsi que les droits et obligations des copropriétaires. Dans ce article nous allons faire le tour des droits et obligations des copropriétaires.
1.1 – Droits individuels
Tout copropriétaire a le droit de :
1.2 – Droits collectifs
– Droit de préférence :
les copropriétaires peuvent, à la majorité des trois quarts des voix instituer entre eux un droit de préférence en ce qui concerne tous les actes de transfert de propriété et prévoir les modalités d’exercice dudit droit et ses délais dans le règlement de copropriété.
– Droit de surélévation, d’excavation et reconstruction de l’immeuble :
à la condition d’être autorisé par la réglementation en vigueur, l’exercice de ce droit doit être approuvé à l’unanimité par les copropriétaires.
Lorsqu’il s’agit d’une destruction partielle, la décision de la remise en état de la partie endommagée est prise à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires.
1.3 – Droits des locataires
Le copropriétaire ayant mis en location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire une copie du règlement de copropriété.
Le locataire s’engage à respecter le règlement dont il a pris connaissance et les décisions prises par le syndicat des copropriétaires.
Un article portant sur ces stipulations doit être inséré dans le contrat de location.
Il y a lieu de préciser à cet effet que le copropriétaire répond personnellement du paiement des cotisations aux charges en cas de location.
2.1 – Participation aux charges
Chacun des copropriétaires est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes.
Sauf dispositions contraires dans le règlement de la copropriété, ces charges sont fixées en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque copropriétaire par rapport à l’immeuble.
La modification de la répartition des charges communes ne peut être décidée que par l’assemblée générale à la majorité des trois quart des voix des copropriétaires.
Au cas où un copropriétaire considère que sa participation aux charges est supérieure à son dû, il peut porter le litige devant le tribunal compétent pour en demander la révision.
Dans ce cas, le procès est intenté contre le syndicat des copropriétaires en présence, le cas échéant, du syndic.
En cas de cession d’une partie divise, le cessionnaire est solidairement responsable avec le cédant à l’égard du syndicat pour garantir le paiement des créances du syndicat dus par membre cédant.
Les créances du syndicat relatives aux charges communes à l’encontre des copropriétaires sont prescrites, si elles ne sont pas réclamées, dans les deux ans à compter de leur approbation par l’assemblée générale.
2.2 – Exécution de travaux sur les parties indivises
Le copropriétaire, ses ayants droit ou l’occupant ne doivent pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises décidés par l’assemblée générale, même s’ils se réalisent à l’intérieur des parties divises.
Le syndic est tenu d’informer le copropriétaire ou, ses ayants droit ou l’occupant, de la nature des travaux huit jours avant leur démarrage, à moins qu’il ne s’agisse de travaux revêtant un caractère d’urgence visant à préserver la sécurité de l’immeuble en copropriété et celle de ses occupants.
En cas de refus par l’un des copropriétaires, le litige peut être porté devant le juge des référés qui peut ordonner la réalisation des travaux nécessaires, levant ainsi le préjudice.